■新快報記者郭海燕通訊員陳曉紅黃華妍
2012年，洪先生突然卷入一場官司。一位王姓男子自稱買下了他的房子，要求他快快交房！但洪先生明明記得是把房子賣給了葉女士，因為葉女士遲遲不交余款，他正等著仲裁解決此事，怎么就成被告了呢？
為博信任出具委托書
洪先生說，2011年，他準備將位于黃埔大道東的房子賣掉。同年3月，葉女士表示愿意花89萬元購房，兩人簽下了《房地產買賣合同》。
由于洪先生的房子還在按揭中，雙方協商由葉女士出錢贖契，涂銷抵押后，再申請抵押貸款。中介建議洪先生辦個委托公證，將房產證放在中介方保管，方便辦理手續。很快，葉女士付了13.5萬元給洪先生還清房貸。洪先生也著手向中介出具委托書。中介稱，葉女士擔心交錢后洪先生反悔，要求洪先生也給她一份委托書。洪先生于是也給葉女士一份委托書：全權代表洪先生辦理出售房屋、辦理房屋產權登記領證手續、向貸款銀行辦理提前還貸、贖契等手續。
誰知，一段時間過去了，房屋余款再沒下文。洪先生只好向廣州仲裁委員會提出申請，要求確認葉女士行為違約。2012年3月，仲裁委作出裁決：解除雙方的《房地產買賣合同》，葉女士必須向洪先生支付違約金89萬元。
另一個買家要求收樓
不料違約金沒收到，洪先生反而收到一份訴訟材料。男子王某向黃埔法院訴稱，其花60萬元買下上述房屋，他已付清房款，但洪先生拖延辦理過戶，他要求洪先生盡快辦理過戶，并賠償延期違約金。
王某出示的合同簽訂于2011年11月30日，處于糾紛仲裁期間，合同上葉女士以委托代理人身份簽了名。洪先生這才恍然驚覺，房子被葉女士“代理”賣了。2012年6月，洪先生出庭應訴。他說只收到13.5萬元房款，從未委托過葉女士賣房，她與王某的買賣，他完全被蒙在鼓里，要求法院判該買賣合同無效。
葉女士則認為王某的要求合情合理。她手握委托書，認為自己有權代理出售房屋。她解釋，因為著急用錢，她把房子賣出，60萬元這個價錢沒和洪先生商量過，王某給的60萬元，也沒交給洪先生。
“代理”買賣是否有效成為本案的焦點。中介證明，洪先生出具委托書的初衷不是讓葉女士賣房，而葉女士也從未提起過賣房。
■判決
濫用代理權，買賣無效
經審理，法院認為，仲裁期間，葉女士曾明確要求繼續履行買賣合同，卻又作為洪先生的委托代理人將房屋出售，并一直隱瞞此事，行為不妥。再者，葉女士賣房價原價差額巨大，此后，又將款項自行支配，完全不符合委托代理行為的基本準則，違背了在“維護被代理人利益前提下行使代理權”的宗旨。不排除葉女士為謀取私利占有洪先生的房屋收益，惡意損害洪先生的合法權益。
法院認為王某非善意購房，總價60萬元平均每平方米6500元，明顯低于周邊市價。王某是一般工薪家庭，但其與葉女士是現金交割一次付清。這些都不符合常理。
因此，法院推定王某與葉女士存在惡意串通、損害洪先生合法利益的情形，判兩人簽訂的《房地產買賣合同》無效，造成的法律后果，由二人自行承擔。宣判后，王某不服，繼續上訴。廣州中院二審認為，原審事實清楚，認同王某非善意購房，維持原判。
“本案是代理糾紛的典型。”法官提醒，無論是買方還是賣方，碰到“代理”二字，都要多長個心眼。
■釋義
代理權
代理，是指代理人在代理權限范圍內，以被代理人的名義獨立與第三人為民事法律行為，由此產生的法律效果直接歸屬于被代理人的一種法律制度。代理權行使的準則，包括恪守代理權限范圍、維護被代理人的利益、盡到職責所要求的謹慎和勤勉，不能濫用代理權。
濫用代理權的主要情形包括：代理人與第三人惡意串通，侵害被代理人的合法權益，這類代理行為因欠缺合法性并違背代理制度的宗旨，因而無效。
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