《每周質量報告》——《土增稅黑洞》
【演播室】
共同打造高質量的生活，歡迎收看《每周質量報告》。根據國家統計局10月發布的《2013年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，與上月相比新建商品住宅價格上漲的城市有65個，二手住宅價格上漲的有63個，專家指出雖然部分城市的房價漲幅在縮小，但是房價上漲的趨勢并沒有得到根本緩解。近年來，政府部門出臺了多項政策抑制房價，就在今年3月國務院出臺的“新國五條”中明確要求：稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作。然而，記者在調查中發現，在全國不少地方“土地增值稅”這項抑制房價快速上漲的重要措施，卻沒有落到實處。
【正文】
北京執業律師、注冊會計師、注冊稅務師李勁松，長期關注我國房地產業的發展，前不久，他發現了一個非常奇怪的問題——今年3月，國務院下發了被稱為“新國五條”的《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，明確要求：稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。然而，在廣東省以及天津市、江蘇南京、湖北武漢、江西南昌、四川成都、陜西西安等地出臺的實施細則中，卻沒有提及要加強土地增值稅征繳工作。
專家告訴記者，征收土地增值稅是一項重要的房價調節措施，和房價以及我們每個人的利益都有著密切的關系，與此同時更關乎到我們整個國家的利益。
劉尚希 財政部財政科學研究所副所長 研究員 博士生導師
【同期】財政部財政科學研究所副所長 劉尚希
有的時候房地產開發商都是暴利，那么，除了對它利潤征收所得稅以外，實際通過這種土地增值稅的辦法，也可以發揮一定的調節作用。
【正文】
他告訴記者，土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，通俗地講，就是指房地產經營企業等單位或者個人，有償轉讓國有土地使用權、以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出之后的增值部分，需要按照一定比例向國家繳納的一種稅費。目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。根據專家的測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。
專家進一步解釋稱，之所以要征繳土地增值稅，就是為了加強國家對房地產市場的調控，如果能夠發揮該稅種獨特的經濟杠桿作用，便可以壓縮房地產企業的利潤空間，抑制開發商炒買炒賣土地、投機獲取暴利等行為，引導企業房地產開發，抑制房價過快增長，同時還能避免房地產市場投機造成國有土地收益流失，以增加國家財政收入。而按照目前房地產商通常的操作模式，土地增值稅已經被列為開發成本的一部分，也就是說，開發商應該向國家繳納的土地增值稅，已經由消費者掏了腰包，包含在了購房款中。
按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。然而，專家告訴記者，消費者在房價中已經支付了的土地增值稅，有相當一部分并沒有按規定征繳到位，而是被房地產公司攥在了手里。
【同期】財政部財政科學研究所副所長 劉尚希
土地增值稅這個稅種，從理論上講很好說，但是實際上操作起來非常麻煩，非常復雜，成本非常高，所以很難征到位。
【正文】
那么，土地增值稅是否真的如專家所說的那樣很難征收到位，存在巨額黑洞呢？記者隨后對廣東省廣州市、珠海市的一些房地產企業展開調查。
珠海華發實業股份有限公司是珠海市規模最大的一家房地產上市公司，這家公司在珠海市高新區唐家鎮有一個正在開發銷售的華發蔚藍堡樓盤。
記者注意到，這個樓盤的預售許可證還沒滿3年、銷量也不到85%。然而，在對這個樓盤21萬多平方米土地的來源，進行深入調查之后，記者卻發現了一些奇怪的問題。由政府部門提供的這份材料表明，位于珠海市唐家淇澳橋東側沿情侶北路海岸的這塊地，最初是由珠海市政府部門于1998年無償劃撥給珠海市華發集團有限公司的。在被撂荒8年后，這塊土地被華發集團在2006年7月，通過直接更名的方式，轉移到了該集團下屬的三家子公司名下，其中珠海華發企業管理有限公司9.23萬多平方米、珠海市華發信息咨詢有限公司9.22萬多平方米、珠海華發軟件有限公司2.72萬多平方米。同時，華發集團還與珠海市國土局簽訂了補充合同，約定補交2億多元土地出讓金，從而獲得土地轉讓權。
隨后，這塊土地在被繼續撂荒2年后，2008年10月17日，同屬于華發集團控股子公司的華發股份這家房地產上市公司，以自己下屬的子公司珠海奧華商貿發展有限公司的名義，出價7.626億元，收購了珠海華發企業管理有限公司、珠海市華發信息咨詢有限公司和珠海華發軟件有限公司這三家華發集團子公司的全部股份。這塊面積為21萬多平方米的土地，事實上便流轉到了專門進行房地產開發的華發股份這家上市公司的手中。記者查詢了企業工商年檢信息和華發股份2008年10月18日的這份公告后發現，華發集團的這三家子公司當時除了擁有這塊土地的使用權外，沒有別的資產和業務。
【同期】執業律師 注冊會計師 注冊稅務師 李勁松
它們其實就是空殼公司，它們的這種所謂股權交易，本質上就是土地使用權交易。
【正文】
那么，這種利用公司股權交易來轉移土地使用權的方式，有沒有涉及土地增值稅呢？
華發集團財務部經理告訴記者，華發集團交易的是子公司的全部股權，是不需要繳納土地增值稅的。
【同期】華發集團公司財務部經理
為什么需要交呢，土增稅什么環節交呢？我是賣公司，為什么要交土增稅呢？
【正文】
然而，經過進一步調查，我們發現，華發公司這位負責人的說法是站不住腳的。記者從國家稅務總局了解到，早在2000年9月5日國家稅務總局“關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復”中，已經明確指出：“對100%轉讓公司股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，對此應按土地增值稅的規定征稅。”
也就是說，華發集團的子公司華發股份雖然購買的是該集團另外三家子公司的股權，但是這三家公司除了共同擁有這21萬平方米的土地之外，并沒有其他資產；按照國家稅務總局的規定，這樣的交易行為是必須繳納土地增值稅的。李勁松經過測算發現，華發集團操作這21萬多平方米土地，涉及土地增值稅超過1億元。
【同期】資深律師 注冊會計師 注冊稅務師 李勁松
它(華發集團)所賺的土地增值利潤是4億6千多萬元，按照規定標準測算，它應交的土地增值稅是1億4千多萬元。
【正文】
按照國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》要求，直接轉讓土地使用權的，納稅人應當在土地轉讓之日起90日內到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。按照這一規定，華發集團在2009年初就應該繳納這筆超過1億元的土地增值稅。
那么華發集團應繳的這筆超過1億元的土地增值稅，是否及時足額繳納了呢，當記者前往珠海市地稅局保稅區分局進行調查時，接待我們的重點稅源管理股負責人卻告訴記者：企業交沒交稅，稅務部門要保密。
【同期】珠海市地稅局保稅區分局重點稅源管理股股長 周衛國
交不交稅的問題是吧，我們是為企業保密的。
【正文】
按照我國企業會計準則規定，企業一定要把已交的包括土地增值稅在內的相關稅費列入經營成本，并且要在報送工商年檢的年度財務報表中體現出來。然而，今年4月，記者和李勁松一道，在珠海市工商局逐年查看了華發集團從2008年至2012年的工商年檢報表，卻沒有查找到有關繳納1.425億元土地增值稅的記錄。
記者調查發現，華發股份除配合母公司華發集團采用股權轉讓方式轉讓土地，涉嫌偷逃土地增值稅外，華發股份本身在土地增值稅上也另有文章，其2012年報顯示，截至2012年12月31日，華發股份應付稅金中，僅土地增值稅就高達6.54億元。
專家告訴記者，上市公司年報中，包括土地增值稅在內的應付稅金、應交稅金都是企業自己已經完成清算、應該及時向稅務機關繳納而實際尚未繳納的納稅額。也就是說，華發股份在年報中算出的這6.54億元土地增值稅，雖然企業自己已經完成了清算，但是并沒有向稅務部門交納。專家指出，這樣操作的結果，實質上就是企業變相欠稅。
【同期】財政部財政科學研究所副所長 劉尚希
比如說你算出來是應當交一千萬的稅，這就是你的應付稅金，如果說你沒交的話，那你就欠稅了。
【正文】
專家指出，無論土地增值稅計稅工作如何專業復雜，只要房地產企業自己已經計算出截至某個時間應交土地增值稅的金額，并按照企業會計準則將其確認為成本計入當期負債，就應該是現時義務，也就是企業在現行條件下已承擔的義務。換句話說，企業已經把應付土地增值稅列入了企業經營成本，按照我國已有的土地增值稅征收管理規定，房地產開發商就應該及時向稅務部門申報繳納這部分土地增值稅。
然而，記者注意到，在華發股份有6.54億元應交未交土地增值稅的同期，其年報中資產負債表的“貨幣資金”科目卻顯示，賬上包括現金和存款余額在內的貨幣資金有36億多元。也就是說，華發股份在欠著國家6億多元土地增值稅的同時，卻擁有36億多貨幣資金，說明其并非因為缺錢而欠稅。
【同期】財政部財政科學研究所副所長 劉尚希
它現金量很充足，它又有應付稅金那是有意不交。
【演播室】
專家告訴記者，這家房地產公司利用股權交易名義偷逃土地增值稅，而且在企業年報中已經清算出應繳的土地增值稅之后卻不及時交納，數億元的土地增值稅就這樣掛在企業的賬上，長期無法進入國庫。然而在進一步調查過程中記者發現，類似的情況并不是這一家房地產公司獨有的，土地增值稅背后還有更為驚人的黑洞。
【正文】
在北京有一個1993年始建的高檔小區，曾被媒體譽為“中國十大豪宅”之一。我國從1994年開始征收土地增值稅，然而，據知情人士透露，這個中國十大豪宅之一的房地產開發商，僅截至2005年12月31日，其應交而未交的包括土地增值稅在內的企業所得稅總額就已經超過了1億3千萬元，這筆巨額稅款至今未交，而且還在增加，這個小區的房價也同樣一直在飆升：2005年年初，一套200平米的房價只要200百多萬，而目前，在土地成本不變的情況下，同一個小區四期正在銷售的房屋中，同樣一套200平米的房子如今已經賣到了1800萬元，這個樓盤欠繳的土地增值稅絕不是個小數字。
那么，沒有征收到位的土地增值稅到底有多少呢？李勁松根據國家統計局、財政部以及國家稅務總局公布的房地產相關數據，對沒有征收到位的土地增值稅做了精心地分析測算，自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間，全國商品房銷售總額超過31.2萬億元；而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%，這幾年房地產市場非�；鸨渲袥]達到土地增值稅清算條件的項目收入，幾乎可以忽略，照此測算，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，8年間，國家征收到的土地增值稅僅僅為0.8萬億元。記者隨后請中國科學院創新發展研究中心社會發展與公務創新研究部部長、副研究員、清華大學公共管理學院博士后康小明仔細核查了李勁松分析的所有數據以及測算方法，并且做了重新核算，結果沒有出入。這就意味著，全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
【同期】中國科學院社會發展與公務創新研究部部長 康小明
這件事，數額確實是太嚇人了，如果能把房地產企業欠繳的、應交未交的土地增值稅及時足額地征繳回來，很多開發商的資金鏈應該就扛不下去了，這將使得他們利用閑錢，炒高地價、抬高房價的可能性大大降低。
【正文】
國家稅務總局相關官員告訴記者，土地增值稅對房地產市場的調控發揮著越來越重要的作用，國家稅務總局將對一些違反國家稅收法規的惡意行為，進行嚴厲查處。
【同期】國家稅務總局財產行為稅司副司長 楊遂周
我們下一步要進一步加大力度，一個要加強除了剛才我講的完成政策和加強征管上的一些業務上、技術上的一些工作之外，同時我們還要加強一些督促和檢查。
【演播室】
從2004年開始，幾乎每年國家稅務總局、財政部等部門都會下發文件要求加強土地增值稅征收和管理工作，最新的“國五條”中也明確要求：稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作。然而實際情況卻是：一方面是久治不降的高房價，另一方面是土地調控的財稅政策無法落到實處。如何讓土地增值稅等財稅杠桿在房價調控中真正落地、真正發揮作用，是有關部門需要認真研究和解決的關鍵問題，這不僅關系到房價這跟社會生活的敏感神經，關系到每個老百姓的切身利益，而且也關系到國家的利益。好，感謝收看《每周質量報告》，下周同一時間再見。
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